前回の記事では、夫の持病という大きな壁を乗り越え、無事にイオン銀行で最安金利の住宅ローン審査を通過したお話をしました。 最大の難所をクリアしてホッとしたのも束の間、次なる究極の選択が私たちを待っていました。
それは、金利タイプ、ローンの契約形態、そして借入年数をどうするかという問題です。
結論から言うと、我が家は「変動金利」「ペアローン」、そして異例とも言える「45年ローン」という選択をしました。
一般的には「ローンは早く返した方がいい」「45年も払い続けるなんて不安」と言われがちですよね。しかし、家計の純利益を徹底的に追求する私たちにとって、この選択こそが最強の最適解だったのです。
今回は、なぜ我が家がこの組み合わせを選んだのか、その裏にある売却を見据えた出口戦略について余すところなくお話しします！
なぜ変動金利？金利差のメリットを極限まで引き出す
まず最初の決断は、金利タイプです。我が家は迷わず「変動金利」を選びました。
もちろん、将来的な金利上昇リスクを考えて固定金利で安心を買うという選択肢もあります。しかし、投資家として金利の仕組みを調べた結果、私たちは「変動金利の方が圧倒的に合理的だ」という結論に行き着きました。
なぜなら、金融市場の仕組み上、もし変動金利が本格的に上がるような局面が来れば、その時にはすでに固定金利も連動して上がっているはずだからです。
最初から高い固定金利を払い続けるよりも、まずは圧倒的に低い変動金利で毎月の支払いを最小限に抑える。その「安く済んでいる期間」の恩恵をしっかり受けておけば、万が一将来変動金利が少し上がったとしても、トータルで見れば固定金利で払い続けるよりお得に立ち回れるという計算です。
さらに我が家は夫婦で投資を行っています。金利が低いうちに毎月の返済額を抑え、手元に残した資金をお金を生み出す資産に回し続けることで、家計の純利益はさらにプラスになります。 負債のコストは極限まで下げ、手元の資金で利益を大きくする。これが私たちの基本ルールです。
夫婦ダブルで恩恵を受ける！ペアローンの絶大な節税効果
次にローンの契約形態ですが、夫単独ではなく夫婦ふたりで借りる「ペアローン」を選択しました。
その最大の理由は、住宅ローン控除の恩恵を夫婦ダブルでフル活用するためです。 住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて税金が戻ってくる強力な制度。これを夫一人だけで使うのは、あまりにももったいないですよね。
私たち夫婦は二人とも現役で働き、投資を行っています。ペアローンにして夫婦それぞれで税金の還付を受け、その浮いたお金は生活費に溶かさず、絶対に売らない高配当株や、生活を豊かにする株主優待銘柄への投資資金へ全額回します。
マイホームという大きな負債を抱えながらも、税制優遇をハックして金融資産を増やすスピードをさらに加速させる仕組みを作りました。
あえて「45年ローン」を選んだ最大の理由：出口戦略と立地
そして、この記事で一番お伝えしたいのが、なぜ「45年」という超長期ローンを選んだのかということです。
読者45年後なんておじいちゃんおばあちゃんだよ？ そんなに長く利息を払い続けるの？
そんな声が聞こえてきそうですが、実は我が家、最初から45年かけて完済するつもりはありません。 なぜなら、将来的な「マイホームの売却」を視野に入れているからです。
今は0歳の息子も、これからどんどん成長していきます。一生同じ家に住み続けることに固執せず、子供の成長やライフスタイルの変化に合わせて身軽に動ける状態を作っておくことが、最高のリスクヘッジになります。
- 都心へのアクセスが良い
- 近くに大型商業施設がある
- 土地の形状が「整形地」であること
売却を前提としたからこそ、私たちは物件選びの段階から、都心へのアクセスが良く、近くに大型商業施設があるような「土地の価値が落ちにくいエリア」を厳選しました。
さらにこだわったのが、土地の形です。いわゆる「旗竿地」は購入時の価格は抑えられますが、いざ売却するとなると買い手が付きにくかったり、価格を大幅に下げざるを得なかったりするリスクがあります。
一方、綺麗な四角形の「整形地」は、将来的な買い手が見つかりやすく、資産としての流動性が非常に高いのです。利便性が高く、さらに「売りやすい形」の土地であれば、いざという時に買った時と近い値段で売却できる可能性が高まります。
そして、売却を視野に入れているからこそ、ローン期間は長ければ長いほど良いという結論になります。
45年ローンにすることで、毎月のローン返済額は劇的に下がります。 毎月の固定費を極限まで抑えることで生まれた余裕資金は、すべて手元の投資口座に入金し、お金を生み出す資産を買い増し続けます。
もし十数年後に家を売却することになった時。 価値の落ちない立地を選んでいれば、売却益でローンの残債を相殺できます。そして手元には、毎月の返済額を抑えてコツコツと買い増し続けた株式資産が、丸々と太って残っているという計算です。
住宅ローンは家計を豊かにするための強力なツール
今回は、我が家が変動金利・ペアローン・45年ローンを選んだ理由について解説しました。
マイホーム購入は、ただ銀行の言う通りにローンを組むのではなく、自分たちでしっかりと考え、計算し、戦略を立てることが大切です。
- 変動金利で先行して安く済ませ、トータルコストを抑える
- ペアローンで節税効果を最大化し、投資へ回す
- 資産価値の高い立地を選び、45年ローンで毎月の手元資金を確保する
これが、家計の純利益を最大化する住宅ローンの答えです。 これから家づくりを始める方の、少しでも参考になれば嬉しいです！
投資家ママは「建売」と「注文住宅」どちらを選ぶ？
最高の立地と家計の純利益を最大化する住宅ローン戦略を手に入れた我が家。 次なるステップは、いよいよ「どんな家にするか」という究極の選択です。
「建売 vs 注文住宅」をテーマに、我が家がどのように数字と向き合い、最終的にどちらの道を選んだのかを徹底解説します！ マイホームの「建物」部分で絶対に損をしたくない方、必見です。
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