【新築vs中古】マイホームは不動産事業！純利益を最大化する計算式

家を買うこと＝「夫婦で営む不動産事業」である

マイホーム探しをしていると、どうしても「憧れのキッチン」「広いお庭」といった夢の部分ばかりに目が行きがちですよね。

しかし、私たち夫婦の根底にあるマイホーム購入の思想は、まったく別のところにあります。

それは、家を買うこと＝「夫婦で営む不動産事業」である、という考え方です。

数千万円という巨額の資金（ローン）を投じて資産を手に入れ、そこに住みながら税金や補助金をコントロールし、最終的には売却（出口戦略）で利益を確定させる。これはもう、立派な事業ですよね。

事業である以上、最も大切なのは「純利益の最大化」です。

今回は、我が家のリアルな資産状況を公開しつつ、なぜ私たちが「中古」ではなく飯田産業の新築建売「リーブルガーデンS」を購入するに至ったのか、その生々しい計算式を大公開します！

我が家のバランスシート（年収と純資産）

まずは、私たちの現在の「事業の体力」とも言える資産状況を整理しておきます。

項目	夫	妻（私）
概算年収	約500万円	約400万円
投資信託（資産額）	170万円	790万円
毎月の積立額	35,000円（つみたて3万＋成長5千）	40,000円（つみたて枠）
世帯合計	投資信託：約960万円	毎月積立：75,000円

現在、夫婦で毎月75,000円をインデックス投資等に回し、投資信託の合計は約960万円まで育ってきました。

不動産事業（マイホーム）において絶対に守るべき鉄則は、「この投資信託の複利マシーンを絶対に止めないこと」です。

だからこそ、初期費用や毎月のローン返済額だけでなく、手元に戻ってくる「税金」や「補助金」まで含めたトータルの計算が必要不可欠でした。

徹底比較！中古物件 vs 新築建売（リーブルガーデンS）

私たちは以前の記事でお話しした通り「車を並列で2台止められること」を絶対条件としていました。

当初はこの条件を満たす川口市周辺の「中古戸建て」と、蕨市周辺の「新築建売」をSUUMOなどでピックアップし、にらめっこする日々。

そこで実際に行った、トータルコスト（純利益）の比較シミュレーションがこちらです。

比較項目	中古戸建て（築10年想定）	新築建売（飯田産業 リーブルガーデンS）
物件価格	安い（新築より割安）	中古よりは高い
住宅ローン控除（税金）	最大140万円（上限あり）	最大約300万〜400万円（長期優良・認定住宅等）
補助金（子育てエコ等）	対象外のことが多い	最大100万円の手厚い支援
火災・地震保険料	一般的な料金	耐震等級の割引で大幅に安くなる
10年〜15年後の修繕費	外壁塗装や水回り交換で数百万円	新築のため当面は最小限で済む
資産価値（売却時）	築25年となり上物価値はほぼゼロ	築10〜15年なら建物価値も高く残る

数字が証明した「新築」の圧倒的なメリット

表を見ると一目瞭然ですが、物件価格そのものは中古の方が安いです。しかし、「不動産事業」として見た時のキャッシュフローはどうでしょうか？

中古物件は、私たちの絶対条件である「並列2台駐車」かつ「立地の良い整形地」を探そうとすると、意外と価格が落ちていませんでした。

その上、長期優良住宅などの認定がないため、ペアローンを組んでも住宅ローン控除の枠を使い切れません。さらに、入居後すぐに数百万円規模の修繕費（外壁塗装など）が発生するリスクもあります。

一方、私たちが最終的に購入した飯田産業の「リーブルガーデンS」は、以下のように事業としてのメリットが完璧に揃っていました。

購入時の価格差は、住宅ローン控除による「税金の還付」、子育て支援の「補助金」、そして保険料の割引によって、数年であっという間に相殺されてしまいます。

マイホームは「手元に現金を残せる家」を買う

家を買うこと＝夫婦で営む不動産事業。

この視点を持ったことで、私たちは目先の「物件価格の安さ」に騙されることなく、還付金や補助金をフル活用して「純利益」を最大化できる新築建売（リーブルガーデンS）という最適解にたどり着きました。

手元に残した現金（利益）は、もちろん夫婦の投資信託へ再投資します。

家という最高の住環境を手に入れながら、同時に金融資産も雪だるま式に増やしていく。これこそが、我が家の導き出した究極のマイホーム戦略です。

これから家づくりをされる方は、ぜひ「自分たちは不動産事業の経営者である」という視点を持って、トータルでのキャッシュフローを計算してみてくださいね！